Die Wunschimmobilie ist gefunden und der Traum von den eigenen vier Wänden oder einem Anlageobjekt rückt ganz nah.
Oft liegt die Aufmerksamkeit bei der nun anstehenden Immobilienbesichtigung auf den selbst als wichtig erachteten Details wie der Lage, dem Aussehen oder der Größe und Anordnung der Räume. Kritische Punkte wie der Zustand der Bausubstanz oder das Alter der verbauten technischen Anlagen bleiben durch Laien oft unberücksichtigt oder werden aus Unkenntnis falsch bewertet.
Doch eine solche Fehleinschätzung kann die Kosten für die dann notwendige Sanierung unnötig in die Höhe treiben. Mit der nachfolgenden Checkliste wissen Sie, auf welche wichtigen Punkte sie bei Ihrer Objektbesichtigung achten müssen, wann Sie einen Fachmann hinzuziehen und warum Sie einmal öfter genauer nachfragen sollten.
Wie Sie mit der Checkliste arbeiten: Auf dem linken Musterbild finden Sie ein Beispiel für das beschriebene Schadensbild. Auf der rechten Schnittzeichnung sind mit weißen Balken die Felder gekennzeichnet, an denen das beschriebene Schadenbild in der Regel auftritt und zu finden ist.
Bitte beachten Sie: Untersuchungen, für die der Einsatz von Messgeräten vorgesehen ist, werden auf der Checkliste nicht vorgestellt oder nur erwähnt.
Führen Sie eine Besichtigung Ihres Wunschobjektes nach Möglichkeit nur bei Tageslicht durch. Den Termin vereinbaren Sie im Vorfeld mit dem Eigentümer oder Makler. Legen Sie vorab eine Route für die Begehung fest und bereiten Sie die erhaltenen Unterlagen und Ihre Fragen entsprechend vor. Notieren Sie sich Beobachtungen oder bei der Besichtigung entstehende Fragen und machen Sie in Abstimmung mit Makler oder Eigentümer Fotos. Es empfiehlt sich, mit einer Inspektion der Außenbereiche zu beginnen. Anschließend werden innen die Räume, Bauteile, Decken und Böden vom Keller bis zum Dach oder umgekehrt begutachtet.
Lassen Sie sich vor der Besichtigung Bauzeichnungen oder Baubeschreibungen zusenden. Beachten Sie dabei, dass diese in der Regel für Fachleute geschrieben sind und Sie diese vielleicht nicht in jedem Detail verstehen können. Zudem sind diese Unterlagen gerade bei älteren Gebäuden gar nicht mehr oder nur unvollständig vorhanden, teilweise fehlt auch ein Nachweis über nachträglich vorgenommene bauliche Veränderungen.
1. Dachsteine
Der aktuelle Zustand der Dachsteine kann mit bloßem Auge allein nicht eingeschätzt werden. Auf unserem Bild weisen die Dachsteine auf den ersten Blick ungewöhnlich viel Moos auf. Erst bei einer näheren Untersuchung aus dem Dachfenster heraus ist auch die Festigkeit und eine Tauglichkeit für weitere 20-30 Jahre ersichtlich. Bei einem nicht ausgebauten Dachgeschoss (Bild rechts) können Sie diese zusätzlich aus dem Inneren heraus durch die offenen Sparren mit einem Messgerät auf Feuchtigkeit untersuchen.
2. Bodenaufbau im Außenbereich
Absackungen des Bodens oder Unebenheiten, unregelmäßig stehend statische Bauteile im Inneren des Gebäudes oder der Fassade sowie bei Pflaster- und Randsteinen lassen sich oft auf Baumängel im Erdreich zurückführen.
3. Wasserleitungen
Besonders in den Kellerräumen liegen Wasserleitungen offen über dem Putz und lassen sich besser in Augenschein nehmen, als im überirdisch liegenden Gebäudeteil. Wasserleitungen sollten sich in einem guten Zustand befinden. Achten Sie darum auf eine mögliche Durchfeuchtung oder erkennbare Wasserränder an Bauteilen, Wänden und Decken in der Nähe dieser Leitungen. Sind Kalkspuren erkennbar? Sie die Rohre aus Blei, Kupfer oder einem anderen Material?
4. Wasserschäden
Flecken und Wasserränder in den Räumen oberhalb des Kellers oder der Geländekante können auf einen früheren oder aktuellen Wasserschaden hinweisen. Die Ursachen liegen in beschädigten Wänden, Fallrohren oder Wasserleitungen. Auch defekte Dächer lassen Wasser in das Gebäude eindringen und können Wasserschäden hervorrufen.
5. Risse
Untersuchen Sie die Wände in den Innenräumen und die äußeren Fassaden auf Risse im Gemäuer. Nicht jeder Riss bedeutet gleich eine kostenintensive Sanierung. Welche der entdeckten Risse harmlos sind und welche Risse saniert werden müssen, kann Ihnen nur ein Fachmann professionell beantworten. Ein solcher Sachverständiger prüft jeden gefundenen Riss und ermittelt die Ursache für dessen Entstehung. Für die als kritisch eingestuften Risse schlägt er einen Sanierungs- und Kostenplan vor.
6. Heizkessel oder –anlagen
Prüfen Sie den Heizkessel oder die Heizanlage auf Alter und Funktionstüchtigkeit. Sie finden diese im Keller oder einem ausgewiesenen Heizraum. Anlagen mit einem Alter von mehr als 20 Jahren sind in der Regel nicht mehr wirtschaftlich und sollten ausgetauscht werden. Mit wenigen Ausnahmen ist der Ersatz von Anlagen älter als 30 Jahre Pflicht. Das Alter des Heizkessels oder der Heizanlage können Sie am Typenschild ablesen, dieses ist oft hinten oder an einer Seite angebracht.
7. Holzbalkendecken
Ältere Gebäude haben meist im Erdgeschoss eine Decke aus Stahlbeton und in den darüber liegenden Geschossen Holzbalkendecken. Balkenköpfe können mit den Jahren durch das Einwirken von Feuchte oder Pilzbefall schadhaft werden. Sie sind dann im Einzelnen oder auch in der Gesamtheit nicht mehr tragfähig.
Machen Sie den Test: Hüpfen Sie in der Mitte des Raumes mit Holzbalkendecke einmal auf und ab. Anhand der Dauer des Nachschwingens können Sie die Tragfähigkeit einschätzen. Je länger die Decke nachschwingt, umso mehr hat die Tragfähigkeit über die Jahre nachgelassen.
Für das Testen der Ebenheit einer solchen Decke legen Sie in der Raummitte und an drei bis vier weiteren Stellen eine Kugel auf den Boden und beobachten deren Verhalten. Bei Unebenheiten rollt die Kugel mehr oder weniger schnell weg, auf gerade Flächen bleibt die Kugel liegen.
8. Fenster
Prüfen Sie bei den Fenstern das Material und den Zustand der Fensterrahmen sowie der Verglasung. Notieren Sie die eingebauten Glasscheiben, es kann sich um eine Einscheibenverglasung oder Doppelverglasung (Isolierglas) handeln. Kunststoffrahmen in Altbauten deuten auf einen vorgenommenen Austausch dieser seit deren erstmaligen Verwendung in den 70er Jahren hin.
9. Sanitäreinrichtungen
Schon anhand der verwendeten Armaturen, Sanitärobjekte und der Art der Fliesen nach der Mode der 60er bis 90er Jahre können Sie erkennen, ob das Badezimmer in die Sanierungsmaßnahmen einbezogen werden muss. Achten Sie auf Defekte oder Lecks an den Sanitäreinrichtungen, diese erkennen Sie an einer Fleckenbildung oder einem Farbunterschied. Wenn möglich, nehmen Sie eine Feuchtigkeitsmessung vor.
10. Dachgeschoss
Für das Ausbauen oder Modernisieren eines Dachgeschosses sind die möglicherweise hohen Kosten für die Entsorgung alter Verkleidungen zu berücksichtigen. Prüfen Sie die verwendete Wärmedämmung. Einbauten vor 1996 könnten im Sinne der Gefahrenstoffverordnung gefährlich sein, die Entsorgungskosten in einem solchen Fall sind mit denen bei der Verwendung von Asbest vergleichbar.
Kaya Architekten
Dipl. -Ing. (Architekt) Muhsin Kaya
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