Verkehrswertgutachten für Eigenheimbesitzer
Als Grundeigentümer kann es sinnvoll sein, ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Das kann verschiedene Gründe haben. Zum einen ist es steuerlich relevant, über den aktuellen Marktwert seiner Immobilie informiert zu sein. Ferner kann es bei familiären Angelegenheiten notwendig sein, eine Wertermittlung durchzuführen. Auch für den Verkauf oder die Beleihung eines Hauses ist eine Bewertung unerlässlich. Schließlich ist bei Schäden an der Bausubstanz zumindest ein Kurzgutachten sinnvoll. Zusammenfassend gibt es also viele Motive, eine rechtssichere Wertermittlung einer Immobilie zu beantragen.
Begriffsklärung: Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Gutachten wird im Allgemeinen von sachverständigen Personen auf der Basis von langjährigen Erfahrungswerten und Statistiken erstellt. Auf den Baubereich bedeutet dies: Im Bauwesen erfahrene Personen werden von Bauherren, Banken, Gerichten oder anderen Institutionen herangezogen, um mit Hilfe ihrer beruflichen Expertise und tabellarischen Nachschlagewerken ein Gutachten über eine bestimmte Immobilie zu erstellen. Das kann ein einzelnes Haus, aber auch ein größeres Gewerbegebäude oder gar ein bedeutendes Verkehrsbauwerk sein. Wenn es um die Ermittlung des Verkehrswertes geht, berücksichtigt der Sachverständige alle regional verfügbaren Daten und legt basierend auf dem Baujahr, der Ausstattungsstufe und dem Zustand der Bausubstanz den Verkehrswert des Gebäudes fest. Dieser ist in Paragraph 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert und bezeichnet den voraussichtlich erzielbaren Marktwert einer Immobilie. Dabei ist zu beachten, dass es sich um eine Bewertung nach objektiven Kriterien handelt. Anders ausgedrückt: Der später tatsächlich erzielbare Kauf- oder Verkaufspreis kann durchaus davon abweichen. Gründe können subjektive Aspekte des Käufers sein: Emotionen, besonderes persönliches Interesse oder Zeitdrang bei der Haussuche können den Kaufpreis in die Höhe treiben, andererseits können fehlende örtliche Nachfrage, hohe Hypothekenzinsen oder Zeitnot durch eine finanzielle Notlage des Verkäufers den Preis senken.
Wer kann ein Verkehrswertgutachten erstellen?
Auch wenn online der ungefähre Wert von Gebäuden in einer Region oder in einem Stadtteil gefunden werden kann, hat dieser keine Gültigkeit für ein ganz bestimmtes Haus. Noch viel weniger kann er vor Gericht oder im Falle einer Finanzierung zu Rate gezogen werden. Weder der Ausstattungs-Standard noch der genaue Zustand der Bausubstanz fließen bei einer Online Wertermittlung in die Bewertung mit ein. Der Bauherr selbst kann als Laie keine korrekte Beurteilung dieser Eckdaten abgeben, wichtige Kriterien bleiben unberücksichtigt. Daher muss für ein seriöses Verkehrswertgutachten immer ein Bausachverständiger hinzugezogen werden. Welche Qualifikation muss dieser haben?
Immer handelt es sich um eine Person, die eine qualifizierte Ausbildung im Baugewerbe hat und im Allgemeinen auch im Baubereich tätig ist. Das kann entweder eine Berufsausbildung mit Lehre und Meistertitel als Handwerksmeister oder Techniker sein oder ein Studium als Bauingenieur oder Architekt. Bei der Beantragung der Tätigkeit als Sachverständiger muss also entweder ein Meisterbrief oder ein Diplom hinzugefügt werden. Weiterhin sind eine mehrjährige Berufstätigkeit und eine Ausbildung mit Prüfung notwendig. Damit soll sichergestellt werden, dass dem Hauseigentümer eine rechtssichere Bewertung zur Verfügung gestellt wird. Wer besonders viel Wert auf die höchstmögliche Qualität der Wertermittlung des Hauses legt, sollte sich einen der etwa 1500 in Deutschland verfügbaren EU-zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 nennen lassen. Diese garantieren eine rechtssichere Wertermittlung und werden außerdem periodisch geprüft.
Wie wird ein Verkehrswertgutachten für ein Haus erstellt?
Für eine detaillierte Bewertung einer Immobilie wird in der Regel das sogenannte Sachwertverfahren angewendet. Dazu wird das Objekt gründlich untersucht und viele Faktoren in die Wertermittlung mit einbezogen. Eine der wichtigsten Basisgrößen bildet der Bodenrichtwert. Dieser gibt den Quadratmeterpreis für ein unbebautes Grundstück in der entsprechenden Zone an. Weiterhin prüft der Sachverständige den Erschließungsgrad des Grundstücks. Bei einem bereits fertiggestellten Haus kann man davon ausgehen, dass die gesamte Erschließung abgeschlossen ist. Eine entscheidende Rolle bei der Bewertung spielt natürlich die Lage der Immobilie. Nicht nur eine attraktive Gestaltung der Außenanlagen und eventuell gepflegte Grünzonen in unmittelbarer Nachbarschaft gehören dazu, sondern auch die gesamte Infrastruktur. Hierzu zählen zum Beispiel Verkehrsanbindung, soziale Einrichtungen wie Schulen und Ärzte sowie Einkaufsmöglichkeiten. Selbstverständlich fließen auch Umwelteinflüsse wie Geruchs- oder Lärmemissionen, zum Beispiel durch nahe Industriegebiete, in die Beurteilung mit ein. Einen weiteren wesentlichen Faktor bildet die Untersuchung der aktuellen, regionsspezifischen Marktlage. Die Nachfrage kann teilweise in einer Region über die Jahre schwanken, manchmal kommt ein Stadtteil schnell "aus der oder in Mode". Eine zunehmende Bedeutung in der Bewertung hat die Energieeffizienz erlangt. Spätestens seit der letzten Novellierung des Gebäudeenergiegesetztes (GEG) sind Immobilien mit unzureichenden Energiekennwerten nur noch mit erheblichen Abschlägen bzw. als Modernisierungsobjekt zu verkaufen.
Neben dem Baujahr der Heizungsanlage und den Dämmwerten werden insbesondere bereits getätigte Investitionen wie hochisolierte Fenster oder die Installation regenerativer Energiequellen berücksichtigt. Den umfangreichsten Teil eines Verkehrswertgutachtens nimmt zweifellos die fachliche Beurteilung des baulichen und technischen Zustands des Hauses ein. Daher ist die gründliche Prüfung der Bausubstanz eine der wichtigsten Aufgaben eines Gutachters und nicht durch eine augenscheinliche, laienhafte Einschätzung durch den Hausbesitzer zu ersetzen. Schließlich muss der gesamte Zustand des Gebäudes überprüft werden. Auch verborgene Bauteile wie innenliegende Dämmungen, Isolierungen, Wasserrohre und Elektroleitungen prüft der Sachverständige, teilweise mit speziellen Messgeräten, die eine genaue Bewertung erlauben, ohne dass die Bauteile geöffnet werden müssen. Neben allen Bauelementen des Gebäudes wie Wänden, Decken, Dach und Keller und den zugehörigen Fenstern und Türen sind es auch die Heizungsanlage und technische Installationen, die sorgfältig begutachtet werden. Schließlich werden auch Anbauten und die Außenanlagen bewertet. Zu einem vollständigen Gutachten gehört übrigens auch die Grundbucheinsicht zur Feststellung von eventuell eingetragenen Baulasten, die sich wertmindernd auswirken.
Wann und für wen ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?
Bereits vorweg gesagt: Ein Gutachten ist eigentlich für jeden Eigenheimbesitzer sinnvoll. Zunächst einmal wird die Bausubstanz untersucht. Dabei können frühzeitig Fehlerquellen oder beginnende Schäden festgestellt werden, bevor sie ein größeres Ausmaß und hohe Modernisierungskosten verursachen. Nur ein Bausachverständiger verfügt über die notwendige Kompetenz, um eine fachliche Beurteilung der Bausubstanz durchzuführen. Auch zur Vorbereitung einer geplanten Sanierung kann die fachgerechte Prüfung sinnvoll sein, damit keine falschen, nicht objektkonformen Modernisierungsmaßnahmen von Baufirmen eingeleitet werden. Es ist immer empfehlenswert, vor umfangreichen Sanierungen die tatsächlichen Schadensursachen feststellen zu lassen. Dazu ist in den meisten Fällen ein Schadensgutachten ausreichend. Spätestens wenn es um eine Finanzierung der Modernisierung oder Erweiterungsarbeiten geht, ist allerdings eine rechtssichere Wertermittlung nötig, damit die Hypothek von der Bank bewilligt werden kann. Auch in allen Fällen der Vermögensübertragung ist ein rechtssicheres Gutachten angebracht. Beispielsweise bei einer Erbschaft, im Scheidungsfalle oder bei der Feststellung von Betriebsvermögen ist es erforderlich, ein Gutachten vorzulegen, dass rechtssicher vor einem Gericht besteht.
Auch bei Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt oder der Versicherung sollte ein ausführliches Gutachten von einem Sachverständigen angefertigt werden. Grundsätzlich gilt: Sobald man den ermittelten Wert rechtssicher vor einem Gericht darlegen muss, ist ein staatlich vereidigter Bausachverständiger vorgeschrieben. Diesen sollte man auch einschalten, wenn es um eventuelle Schadenersatzansprüche bei schwerwiegenden Fällen von Pfusch am Bau oder Baumängeln geht. Wenn allerdings nur eine hilfreiche Information zur Festsetzung des Verkaufspreises gewünscht wird, ist meistens ein Kurzgutachten völlig ausreichend. Mit diesem erhält der Eigenheimbesitzer wesentlich fundierter als über allgemein zugängliche Quellen im Internet einen konkreten Wert, der als Grundlage für die Verkaufsverhandlungen dienen kann. Auch für eine schnelle Überprüfung der Bausubstanz einzelner Bereiche eines Gebäudes kann ein Kurzgutachten bereits völlig genügen.
Unten sind nochmal die Bereiche für die Verwendung eines Verkehrswertgutachtens gemäß §194 BauGB und ImmoWertV aufgeführt.
- Ermittlung des Verkehrswerts bei Erbschaft und Scheidung
- Wertermittlung für das Finanzamt
- Immobilienzustand- und wert bei einer Zwangsversteigerung
- Gerichtesfestes Gutachten
Ein erfahrener Bausachverständiger weiß, wo er Wertminderungen und Aufschläge ansetzen muss
Diese Qualifikationen sollte ein Profi für die Wertermittlung mitbringen
- Erfahrungen im Bauwesen, wie in der Ausführungsplanung als auch Planung
- Zertifizierter Immobiliengutachter
- Eine Ausbildung im Bauhandwerk ermöglicht dem Profi ein besseres Nachvollziehen des Konstruktionsaufbaus
- Unaufhörliches einlesen und erlernen der Baustoffe und Baumaterialien
- Erfahrung die festgestellten Mängel oder Bauschäden erkennen und bewerten zu können
- Eine überdurchschnittliche Sachkunde in seinem Fachgebiet
- Unparteiisch und neutral sein
- Durch regelmäßige Weiterbildung sich auf dem neusten Stand der Technik halten
- Die Fortbildungen der Ingenieurkammern wahrnehmen
- Die Regelwerke, DIN Normen, das Baugesetzbuch und die ImmowertV sollten zur täglichen Lektüre gehören
Fazit
Für jeden Eigenheimbesitzer ist die Erstellung eines Gutachtens durch einen Sachverständigen zur fundierten Wertermittlung des Grundbesitzes ein empfehlenswerter Schritt. Fast jeder Hausbesitzer wird mindestens einmal im Verlaufe der Zeit in eine Situation kommen, in dem ein Gutachten zum Verkehrswert des Eigenheims erforderlich ist. Sei es ein im Allgemeinen sehr günstiges Kurzgutachten zur Vorbereitung des Hausverkaufs oder als flankierende Maßnahme vor einer Sanierung der Bausubstanz, oder ein umfangreiches, rechtssicheres Gutachten bei allen rechtlichen Streitfällen oder als Grundlage zur Finanzierung durch Banken – immer wird es dem Bauherren helfen, seine Position zu festigen und unter Umständen teure Kosten für Fehlentscheidungen seitens Baufirmen, Versicherungen oder Gerichten zu vermeiden. Daher ist ein Gutachten zur Feststellung des aktuellen Verkehrswertes für Eigenheimbesitzer grundsätzlich immer sinnvoll.