Wohnflächenberechnung und der Ausbau eines Dachgeschosses

Die Wohnflächenberechnung kann man auf zwei gängige Arten ermitteln

Die Erste ist die nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die Zweite ist die gemäß der DIN 277. Vor Beginn ist zu klären mit welcher Methode man das Aufmaß und die Berechnung der Immobilie durchführen möchte.

Abweichungen in den beiden Methoden

Man muss sich vergegenwärtigen, dass man bei beiden Berechnungen nicht die gleichen Ergebnisse bekommt. D.h., dass am Ende, die Quadratmeterpreise für beide Methoden nicht die Gleichen sein können. Das braucht man aber um am Ende auf einen vergleichbaren Kaufpreis oder Mietpreis zu kommen. Um das Ganze einheitlich zu halten, ist es wichtig, vorher anzugeben mit welcher Methode berechnet werden soll.

In dem unteren Beispiel wird verdeutlicht wie sehr sich die Ergebnisse voneinander unterscheiden können.

WoFlV: Diele 9,04 + KIND 8,32 + Schlafen 16,09 + Bad 4,11 + Wohnen 23,24 + Küche 9,37 - Schornstein 0,37 + Terrasse 13,14 x 0,25 = 73,09 qm

DIN 277 (Ausgabe 2021-08): Diele 9,04 + KIND 8,32 + Schlafen 16,09 + Bad 4,11 + Wohnen 23,24 + Küche 9,37 + Schornstein 0,37 + Terrasse 13,14 = 83,68 qm

Nach WoFlV: 73,09 qm

Nach DIN 277: 83,68 qm

Warum ist jetzt jeder auf Suche nach Wohnflächen wie auf der Suche nach Goldnuggets?

Zum Einem, da die Wohnfläche an Wert zugelegt hat und zum Anderem da die zusätzlich entstehenden Wohnflächen in besonders guten Lagen eben goldwert sind. Erwähnenswert ist auch, dass verglichen mit einem Neubau in der gleichen Größenordnung der Ausbau des vorhandenen Dachgeschosses günstiger ausfällt.

Wo sind noch versteckte Wohnflächen im Gebäude zu finden?

Zusätzliche Wohnfläche kann durch den nachträglichen Ausbau eines nicht ausgebauten Dachgeschosses dazu gewonnen werden. Falls dieser bereits ausgebaut ist und der Spitzboden im oberen Bereich die notwendige Höhen, für eine Wohnung, bietet, kann dort die Konstruktion ebenfalls überarbeitet werden, so dass man dort einen neuen Wohnbereich dazu gewinnen kann. Die Stehhöhe sollte in den Spitzböden gegeben sein um überhaupt über einen Dachausbau nachdenken zu können. Das ist meist der Fall wenn die Dachkonstruktion sehr steil gebaut ist. Dächer über 45 Grad bis zu 60 Grad sind prädestiniert dafür oder die untere Grundfläche groß genug ist. Wenn der vorhandene Drempel, in machen Orten auch als Kniestock bekannt, hoch genug ist, empfiehlt sich ebenfalls ein Dachausbau beim bestehenden alten Dachstuhl.

Um beim Dach zu bleiben, gibt es weiterhin die Möglichkeit durch Ergänzung von Dachaufbauten, sogenannten Gauben. In dem man die Menge der Dachschrägen reduziert und die erforderlichen Mindesthöhen von 2 m erweitert, kann man den Raum vergrößern.

Im Erdgeschoss besteht die Möglichkeit durch einen Anbau das Wohnzimmer zu vergrößern bzw. aus dem bestehenden kleineren Wohnzimmer einen größeren Wohn- und Essbereich zu entwerfen.

So erhält man die Möglichkeit im unteren Geschoss durch die Errichtung eines Anbaus Fläche zu schaffen, dass man zum Wohnen nutzen kann.

Die oben genannten Um- und Anbauarbeiten sind insbesondere bei Bestandsgebäuden interessant, bei dem weitere Grundstücksfläche fehlt. Sie sind zusätzlich genehmigungspflichtig. Das Hinzuziehen eines Architekten wird hierbei angeraten.

Falls aber die Grundstücksgröße ausreichend ist und die Bebaubarkeit gegeben ist, kann man durch die Errichtung eines zusätzlichen freistehenden Bauwerks oder einen angebauten Flügels ebenfalls Raum für die Wohnnutzung schaffen.

Unten sind nochmal die Bereiche im Haus aufgeführt die Potenzial für weitere Wohnnutzung haben.

  • nicht ausgebautes Dachgeschoss
  • Spitzboden
  • Anbau am Haupthaus
  • Separates Gebäude auf dem Grundstück

Unten wird die Berechnung eines Dachgeschosses mit Dachschrägen veranschaulicht.

Berechnung Dachgeschosses nach WoFlV

= 4 × 12 + 2× 1 x 0,5 x 12 = 48 + 12 = 60 qm

Eine durch Stahlträger ertüchtigte Dachkonstruktion

Vorteile und Gestaltungsmöglichkeiten eines Dachausbaus

  • Die relativ kostengünstige Möglichkeit für zusätzlichen Wohnraum, verglichen mit Neu- und Anbau
  • Die vormals versteckte Dachkonstruktion kann hervorgehoben werden
  • Raumaufhellung durch Dachfenster von oben und von den Seiten
  • Wertsteigerung der Immobilie durch Zugewinnung von weiterer Wohnfläche
  • Entstehung von Dachbalkonen und gemütlichen Dachterrassen
  • Behagliches Raumgefühl und wohliges Ambiente
  • Tageslichteinfall durch Panoramafenster
  • Gestaltungsmöglichkeiten zu einem Hobbyraum, für den Nachwuchs oder Nutzung als Homeoffice möglich
  • Bei Einfamilienhäusern sind Nutzungen als Spielraum und Gästezimmer denkbar

Der Dachausbau erhöht die Energieeffizienz eines Gebäudes!

Laut KfW verlieren ungedämmte Dächer bis zu 30 % der Heizenergie die im Innenraum teuer produziert wird. Durch die Dämmungen auf und/oder zwischen den Sparren wird gewährleistet, dass die warme Luft im Dachgeschoss bleibt und durch die behagliche Luft nimmt der Komfort zu. Auf jeden Fall sollten vor diesen Maßnahmen bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) geprüft werden, ob sie diese Sanierungsmaßnahmen fördern oder ob es Zuschüsse dafür gibt. Oft hat man die Chance Förderkredite und Tilgungszuschüsse zwischen 15 - 50 Prozent zu erhalten.

Bei der BAFA können Eigentümer einen Zuschuss im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) für Einzelmaßnahmen, wie zum Beispiel einer Dachdämmung, beantragen. Der Zuschuss liegt in Höhe von 20 Prozent der förderfähigen Kosten. Sie sind auf 60.000 Euro pro Wohneinheit begrenzt. Der max. Zuschuss beträgt also 12.000 Euro.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.